Kolik zaplatíte za předčasné splacení hypotéky?

Předčasné splacení hypotéky zdarma. Sen, nebo realita?

Podmínky pro předčasné splacení hypotéky upravil nový zákon o spotřebitelském úvěru, který vstoupil v platnost v prosinci 2016. Splatit úvěr z části nebo zcela může splácející kdykoli po dobu trvání spotřebitelského úvěru na bydlení.

Zákon také definuje případy, kdy lze předčasně splatit celou hypotéku zdarma:

• při výročí fixace,
• 3 měsíce po stanovení nové úrokové sazby,
• v těžké životní situaci, která ovlivňuje splácení (doplacení hypotéky z důvodu smrti, dlouhodobé nemoci či invalidity),
• při prodeji nemovitosti, pokud hypotéka trvala již alespoň 24 měsíců
• při vyrovnání majetkových podílů SJM (rozvod)
• kdykoliv u hypoték s pohyblivou sazbou.
  

Zákon dále umožňuje splatit každý rok bezplatně až 25 % celkové výše hypotéky zdarma.

Co může být poplatkem za splacení hypotéky?

Při splacení nad 25 % celkové výše úvěru si banka může účtovat poplatky za předčasné splacení hypotéky, ovšem maximálně na úhradu účelně vynaložených nákladů, plus u novějších hypoték i úšlý zisk, maximálně ve výši 1 % z předčasně hrazené splátky. 

Předčasné splacení hypotéky sjednané do 31.8.2024

Hypotéky sjednané, refinancované nebo refixované nejpozději do 31.8.2024 se řídí původními pravidly, kdy banky smějí za předčasnou splátku inkasovat jedině administrativní výdaje. Zní to jednoduše, ovšem nabízí se otázka, co lze za takové náklady považovat?

Začátkem března 2019 vydala Česká národní banka (ČNB) stanovisko, ve kterém jasně definovala, co jsou to účelně vynaložené náklady v případě předčasného splacení hypotéky. ČNB za ně považuje „nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná“. Jedná se tedy zejména o administrativní náklady poskytovatele.

Za nepřípustné náklady jsou považovány:

• provize vyplacené zprostředkovateli hypotéky,
• snížení úrokových výnosů finanční instituce,
• úrokové náklady z dluhů poskytovatele.

​Někde stokoruny, jinde tisíce? Jeden zákon, různé interpretace

Může se zdát, že problematika účtování poplatků za mimořádné splátky hypoték má díky výše uvedeným pravidlům stanoven jednotný rámec. Ovšem není tomu tak. Jak je možné, že si některé banky účtují za předčasné splacení hypotéky stokoruny, zatímco jiné žádají i desítky tisíc. Proč se poplatek mezi jednotlivými finančními domy tak výrazně liší?

Důvodem je rozdílný výklad zákona o spotřebitelském úvěru. Stanovisko ČNB totiž finanční domy omezuje na účtování poplatků v řádech několik set korun. Zatímco poskytovatel hypotéky se v momentě, kdy se klient rozhodne doplatit hypotéku před koncem fixační doby, dostává mnohdy do složité a finančně nákladné situace, klient neplatí žádné sankce za předčasné splacení hypotéky a uhradí pouze poplatek ve výši účelně vynaložených nákladů.

Banky se u poskytnutých hypoték jistí proti pohybu úrokových sazeb tím, že je financují prostřednictvím speciálních dluhopisů s pevným úrokem. Když dlužník doplatí hypotéku před koncem fixační doby, banky musí dál platit své závazky plynoucí z těchto dluhopisů.

Předčasné splacení hypotéky od září 2024

Od 1. září 2024 jsou za účelně vynaložené náklady považovány jak administrativní náklady, tak ušlý zisk, který se stanovuje podle ukazatele nazvaného “úrokový gap”. Maximální výši administrativních nákladů je zastropována částkou 1 000 korun, poplatek za úrokový gap se nesmí dostat přes 1 % z předčasně hrazené splátky.

Úrokový gap je rozdíl mezi úrokem, který by měl spotřebitel uhradit do konce doby fixace a úrokem, který by za stejnou dobu zaplatil při referenčním úroku. Referenční úrokovou sazbu pravidelně stanovuje ČNB. Novela se vztahuje na nově uzavřené úvěry. Na již existující úvěry se bude vztahovat až od jejich následující fixace.

Předčasné splacení úvěru ze stavebního spoření

Úvěry ze stavebního spoření a překlenovacího úvěry jsou úvěry účelově určené na investici do bydlení, a tak se nachází v režimu úvěru na bydlení, včetně pravidel pro předčasné splacení. Stavební spořitelny rozlišují úvěry ze stavebního spoření a úvěry překlenovací.