Na jak dlouho teď zafixovat hypotéku?

I když to nejdříve vypadalo na růst, ve výsledku ceny padaly

Hypoteční trh je, stejně jako ostatní finanční trhy, dost nevyzpytatelný. Ovlivňuje ho zejména dění v celkové ekonomice, kroky hlavních lídrů trhu, ale jak se letos ukázalo, zamávat s ním může i takový drobeček, jakým je virus. Ten nejenže změnil bezpečnostní a ekonomickou situaci po celém světě, ale také preference lidí, co se bydlení a rekreaci týká. Takže například panelákové byty po mnoha letech zlevňují a hypotéky s nimi.

Přestože ceny hypoték počátkem roku ještě rostly zároveň s rostoucí repo sazbou, vše se během druhého čtvrtletí otočilo a úroky na hypotékách začaly zase klesat. Sice se neočekává historické minimum průměrných sazeb z roku 2016 ve výši 1,99 %, ale už jsme se mu dost přiblížili. Současné průměrné sazby jsou podle Hypoindex.cz 2,15 %.

Nejbližší měsíce budou ve znamení stagnace cen

Vzhledem k tomu, že splátkové moratorium trvá až do konce října, očekávají experti z hypotečního trhu, že ceny hypoték se až do listopadu již měnit nebudou, zůstanou na průměrných dvou a čtvrt procentu, přičemž nejlevněji teď pořídíte hypotéku u Fio banky, a to od 1,48 % při fixaci na jeden rok.

Na stejně krátkou fixaci pořídíte i tu nejdražší hypotéku, ta je od Equa Bank, s cenou od 3,99 %. Další ceny jsou mezi oběma extrémy. Detaily si můžete projít v následující tabulce sestavené v hypoindex.cz, kde najdete ceny hypoték s nastavením roční, tříleté a pětiletí fixace, a to včetně informací o LTV. Ceny jsou k 1. 9. 2020, zelená barva značí pokles oproti cenám srpnovým, černě jsou zapsány ceny stagnující. Kde je proškrtnuto, tam daná banka službu nenabízí.

Tabulka: Minimální nabídkové úrokové sazby bank (v %) k 1. 9. 2020

Zdroj: Aktuální sazby hypoték: Konec moratoria se blíží, sazby stagnují. Dostupné online na Hypoindex.cz

Jenže fixace není o měsících

Že budou ceny v nejbližších měsících stagnovat, znamená jen to, že můžete hypotéku zatím v klidu promyslet, nikam nespěchat, počkat si na nemovitost, která vám bude dobře vyhovovat, možná i pár týdnů počkat na ještě nižší cenu bytu.

Při rozhodování o délce fixace je však nutné přemýšlet na roky dopředu. Bude za rok cena hypoték v mínusu? Nebo ještě nižší než teď, takže se vyplatí spíše jen ta nejkratší fixace? Nebo raději fixovat na deset let a doufat, že se na trhu nedostaneme do záporných úroků? To jsou těžké otázky, na které je ještě těžší odpovědět.

S odpovědí může pomoci zákon o spotřebitelském úvěru a také ČNB

Že by vás nenapadlo hledat odpověď na otázku budoucího vývoje v zákoně? Jistě ji tam ani nenajdete. Ale skrývá se tu něco významnějšího. Zákon o spotřebitelském úvěru, jeho novely, ale také stanovisko České národní banky říkají, že klient může předčasně splatit hypotéku i během fixace, aniž by mu byla započítána pokuta.

Banka si může vykalkulovat jen nezbytné administrativní náklady související s přijetím a zpracováním předčasné splátky, ale už nic dalšího. Ušlý zisk, cena peněz nebo třeba náklady na zprostředkovatelskou provizi už banka naúčtovat nesmí. A to nám dost uvolňuje ruce v dalším rozhodování o délce fixace.

Celé stanovisko ČNB, jaké náklady mohou banky účtovat za předčasné splacení spotřebitelského úvěru na bydlení, najdete zde.

Fixaci spíš na delší dobu, refinancovat se dá i průběžně

V současnosti nejsme daleko od minimálních cen z roku 2016. Proto se pravděpodobně vyplatí zafixovat hypotéku na delší období, aby byl rodinný rozpočet co nejdéle stabilizovaný, abyste mohli finančně plánovat. A pokud našetříte, dá se jednou za rok splatit čtvrtina hypotéky, když byste na její umoření opravdu spěchali.

Vzhledem k tomu, že jsou nyní ceny nízké, s velkou pravděpodobností nebude dlouhá fixace (i na 10 – 15 let) omylem. Může se samozřejmě stát, že se trh dostane do záporných úrokových měr a za hypotéku budou banky platit nám. V takovém případě však bude možné aktuální úvěr na bydlení refinancovat, a to právě i během fixace. Náklady takového kroku nesmějí přesáhnout „výši těch účelně vynaložených“.

Kratší fixace znamená vyšší riziko zdražení

Vzhledem k tomu, že příští měsíce jsou extrémně nejisté, co se vývoje na hypotečním trhu týká, je roční nebo dvouletá fixace poměrně riskantním rozhodnutím. Může se totiž stát, že ceny poletí vzhůru – vysvětleno v následujících odstavcích.

A v tom případě budete nuceni za rok, za dva (po skončení vaší krátké fixace) přistoupit na výrazně vyšší cenu, která na trhu tou dobou bude a zahýbe i celým rodinným rozpočtem. Krátkodobá fixace zkrátka nemá záložní variantu (kdežto ta dlouhodobá ano).

Banky se trochu obávají nesplácení, ale zatím nechtějí vyvolávat paniku

Pokud by se banky dostaly se skončením splátkového moratoria do nejistoty, neboť by se ukázalo, že je spousta klientů, kteří nově nedokáží splácet, promítnou své úvěrové riziko do cen budoucích hypoték. Ty poskočí razantně vzhůru – a v takovém případě bude dlouhodobá fixace současných cen hypotéky přímo pokladem.

Jen dodejme, že první nové problémy se splácením se očekávají koncem listopadu, respektive se začátkem roku 2021. Banky proto zatím pouze vyčkávají. „Řada ekonomických ukazatelů, včetně nezaměstnanosti, se bude zhoršovat teprve se zpožděním, a zejména po ukončování podpůrných vládních programů,“ naznačil pro Hypoindex.cz hlavní ekonom ING Jakub Seidler.

Zdroje: Peníze.cz / Hypoindex.cz / ČNB.cz