Na jak dlouho teď zafixovat hypotéku?

Které fixaci dát přednost?

• hypotečnímu trhu teď vládne trend kratších fixací
• změny od září 2024 se dotýkají až nových fixací, sjednaných po tomto datu
• u fixací sjednaných do konce srpna 2024 zůstávají původní podmínky, s novelizací zákona a podmínek předčasného splacení hypotéky se pro ně nic nemění
• do konce srpna 2024 se proto vyplatí sjednat fixaci delší
• po 1. září 2024 dávejte přednost kratším fixacím.sjednejte fixaci kratší

Proč teď banky preferují kratší fixování hypoték?

Důvodů je hned několik. Trh s hypotékami se za poslední dva roky hodně změnil, musel se proto změnit i přístup bank. K hlavním zásahům do trhu s hypotékami přitom počítáme:

• prudký nárůst úrokových sazeb v roce 2022 a 2023, ale i jejich současné i budoucí očekávané snižování. Zkrátka: snížení stability na trhu s hypotečními úvěry
• změny legislativy, které zvýšily odškodnění pro banky, když klient refinancuje v průběhu fixace. Pokuty klientům ale mohoubanky dávat až ve fixaci sjednané po 1. září 2024. se stejným důvodem souvisí i touha bank snížit administrativní a rizikovou zátěž, která se pojí s hypotékami, jež by klienti vypovídali předčasně (a odcházeli jinam). Vzhledem k očekávanému snižování sazeb hypoték se počítá i s větším objemem refinancování starších úvěrů, fixovaných v období sazeb mnohem vyšších.

Jak se přizpůsobit a na jak dlouho teď zafixovat hypotéku

Fixace sjednané před zářím 2024 stále podléhajít původním pravidlům pro refinancování ve fixaci: téměř nulová pokuta pro klienta za tento krok. Jen symbolická částka, nejčastěji okolo jednoho tisíce korun. Vše o předčasném splacení hypotéky se dozvíte v tomto článku.

Ale: až  budete sjednávat novou fixaci, asáhněte raději po kratším období. Refinancování ve fixaci tu totiž bude spojeno s pokutou. Tu bude určovat Česká národní banka, z takzvaného úrokového gapu (jaký úrok máte teď a na jaký průměrný úrok u hypoték budete refinancovat).  Pokuta za refinancování ve fixaci vás bude čekat, když úrokový gap vznikne. Když nevznikne, bude refinancování i nadále spojeno jen se symbolickým poplatkem okolo tisícikoruny. 

Co dělat před skončením fixace

Již rok před skončením fixace, ale i déle, se o hypoteční trh více zajímejte. Zaměřte se na možnosti řádného refinancování vaší hypotéky a porovnejte nabídky různých bank. Díky tomu se budete moci rozhodnout, zda zůstanete s hypotékou u původní banky a provedete jen tzv. refixaci, anebo se posunete k jiné bance, tedy refinancujete (mimo období fixace, což je vždycky zdarma).

Neváhejte konzultovat s odborníkem. Pokud jste hypotéku sjednávali sami v bance, poohlédněte se po zprostředkovatelích hypotečních úvěrů, kteří mají přehled o aktuálních možnostech. Využít můžete i srovnávačů hypoték. Případně se obraťte na zprostředkovatele, s nímž jste současnou hypotéku řešili (jste-li spokojení).

Vždycky počítejte s možností zvýšení úrokových sazeb (kdykoliv v budoucnu). Udržujte si proto dostatečnou rezervu, abyste zvládli splácení, i když měsíční splátka stoupne třeba o několik tisíc korun. Rezervu byste si měli budovat celoživotně, intenzivněji pak po celou dobu, co hypotéku splácíte.

I s bankou se dá jednat o slevě

Pamatujte, že banka není nic jiného než obchodník se svými službami. Chce vydělat, ale také má zájem udržet si dobrého, kvalitního klienta. Proto: jednejte s bankami o lepších podmínkách úvěru, jste-li klientem s kvalitním kreditním skóre a stabilním příjmem. Dostatečná bonita totiž posiluje vaši vyjednávací pozici. 

Možností předčasné splátky bez sankcí je víc

Udělejte si přehled o možnostech předčasného splacení či mimořádné splátky bez sankcí. Zdarma je jak refinancování mimo období fixace (3 měsíce po stanovení nové úrokové míry pro následující období fixace), tak například předčasné splacení 25 % objemu sjednané hypotéky vždy v měsíci výročí sjednání hypotéky (resp. fixace). 

Také mimořádná splátka z pojistného plnění při negativní události je vyloučena ze sankce za předčasné splacení. V září 2024 se výčet rozšířil o prodej nemovitosti, na niž hypotéku máte již minimálně 2 roky, a o vypořádání společného jmění manželů (při rozvodu).

Zdroje: zákon o spotřebitelském úvěru / Gpf.cz