Na jak dlouho teď zafixovat hypotéku?

Které fixaci dát přednost?

• hypotečnímu trhu teď vládne trend kratších fixací
• změny od září 2024 se dotýkají až nových fixací, sjednaných po tomto datu
• u fixací sjednaných do konce srpna 2024 zůstávají původní podmínky, s novelizací zákona a podmínek předčasného splacení hypotéky se pro ně nic nemění
• do konce srpna 2024 se proto vyplatí sjednat fixaci delší
• po1. září 2024 raději sjednejte fixaci kratší

Proč teď banky preferují kratší fixování hypoték?

Důvodů je hned několik. Trh s hypotékami se za poslední dva roky hodně změnil, musel se proto změnit i přístup bank. K hlavním zásahům do trhu s hypotékami přitom počítáme:

• prudký nárůst úrokových sazeb v roce 2022 a 2023, ale i jejich současné i budoucí očekávané snižování. Zkrátka: snížení stability na trhu s hypotečními úvěry
• plánované změny legislativy, které v budoucnu zvýší odškodnění pro banky, když bude klient refinancovat v průběhu fixace. Pokuty klientům ale budou moci banky dávat až později, ve fixaci sjednané po 1. září 2024. Proto teď raději fixují na kratší dobu, aby nebyly na tzv. refinancech škodné
• se stejným důvodem souvisí i touha bank snížit administrativní a rizikovou zátěž, která se pojí s hypotékami, jež by klienti vypovídali předčasně (a odcházeli jinam).

Jak se přizpůsobit a na jak dlouho teď zafixovat hypotéku

Fixace sjednané před zářím 2024 budou stále podléhat původním pravidlům pro refinancování ve fixaci: téměř nulová pokuta pro klienta za tento krok. Jen symbolická částka, nejčastěji okolo jednoho tisíce korun. Vše o předčasném splacení hypotéky se dozvíte v tomto článku.

Proto pokud byste s hypotékou hýbali v termínu do konce srpna 2024, lze sáhnout po dlouhé fixaci, nad 5 let. Analytici totiž teď nedokáží předpovědět, zda budou úrokové míry v dalších letech klesat, či již nikoliv. A jestliže by sazby přece jen klesaly, můžete téměř beztrestně refinancovat na lepší podmínky.

Ale: pokud budete novou fixaci sjednávat až v září 2024 a později, sáhněte raději po fixaci kratší. Refinancování ve fixaci totiž bude spojeno s pokutou. Tu bude určovat Česká národní banka, z takzvaného úrokového gapu (jaký úrok máte teď a na jaký průměrný úrok u hypoték budete refinancovat). Čím vyšší tento rozdíl (gap) bude, tím vyšší pokuta vás bude čekat.

Co dělat před skončením fixace

Již rok před skončením fixace, ale i déle, se o hypoteční trh více zajímejte. Zaměřte se na možnosti řádného refinancování vaší hypotéky a porovnejte nabídky různých bank. Díky tomu se budete moci rozhodnout, zda zůstanete s hypotékou u původní banky a provedete jen tzv. refixaci, anebo se posunete k jiné bance, tedy refinancujete (mimo období fixace, což je vždycky zdarma).

Neváhejte konzultovat s odborníkem. Pokud jste hypotéku sjednávali sami v bance, poohlédněte se po zprostředkovatelích hypotečních úvěrů, kteří mají přehled o aktuálních možnostech. Využít můžete i srovnávačů hypoték. Případně se obraťte na zprostředkovatele, s nímž jste současnou hypotéku řešili (jste-li spokojení).

Vždycky počítejte s možností zvýšení úrokových sazeb (kdykoliv v budoucnu). Udržujte si proto dostatečnou rezervu, abyste zvládli splácení, i když měsíční splátka stoupne třeba o několik tisíc korun. Rezervu byste si měli budovat celoživotně, intenzivněji pak po celou dobu, co hypotéku splácíte.

I s bankou se dá jednat o slevě

Pamatujte, že banka není nic jiného než obchodník se svými službami. Chce vydělat, ale také má zájem udržet si dobrého, kvalitního klienta. Proto: jednejte s bankami o lepších podmínkách úvěru, jste-li klientem s kvalitním kreditním skóre a stabilním příjmem. Dostatečná bonita totiž posiluje vaši vyjednávací pozici. 

Možností předčasné splátky bez sankcí je víc

Udělejte si přehled o možnostech předčasného splacení či mimořádné splátky bez sankcí. Zdarma je jak refinancování mimo období fixace (3 měsíce po stanovení nové úrokové míry pro následující období fixace), tak například předčasné splacení 25 % objemu sjednané hypotéky vždy v měsíci výročí sjednání hypotéky (resp. fixace). 

Také mimořádná splátka z pojistného plnění při negativní události je vyloučena ze sankce za předčasné splacení. V září 2024 se výčet rozšiřuje o prodej nemovitosti, na niž hypotéku máte, a o vypořádání společného jmění manželů (při rozvodu).

Zdroje: zákon o spotřebitelském úvěru / Gpf.cz