Předčasné splacení hypotéky: Vše od A do Z
Publikováno 02.12.2022
 / Aktualizováno 13.01.2025
Čas čtení 12 min
Snem snad každého, kdo splácí hypotéku, je její doplacení ještě před řádným koncem splatnosti. Jak by taky ne. Splátka hypotéky představuje pro mnoho domácností jeden z nejvyšších každoměsíčních nákladů. Bohužel se předčasné splacení hypotéky často neobjede bez sankce, kterou si banky za tento krok účtují. Je předčasné splacení hypotéky výhodné za každé situace a lze úvěr na bydlení ukončit předčasně i bez poplatku?

Klíčové informace
Předčasné splacení hypotéky může být výhodné, ale je třeba zvážit více faktorů, jako je úroková sazba a poplatky za předčasné splacení.
V některých případech je možné hypotéku doplatit zdarma, například při výročí fixace, negativní životní události, prodeji domu, na nějž hypotéku máte.
Poplatek za předčasné splacení hypotéky se liší podle banky a situace na trhu, a je třeba se informovat přímo v bance. Poplatky se totiž v čase mění.
Jestli budete hradit plný poplatek za předčasnou splátku, nebo jen “tisícovku” za administrativu, rozhoduje sama banka. Podkladem pro rozhodnutí je tzv. referenční úroková sazba, kterou pravidelně zveřejňuje ČNB.
Osnova
Mimořádná splátka a předčasné splacení hypotéky
Splátka hypotéky představuje pro mnoho domácností jednu z nejvyšších položek rodinného rozpočtu. Proto si každý, komu se uvolní větší finanční prostředky ptá, zda je rozumné využít peníze na částečné či úplné splacení úvěru na bydlení, nebo zdali pokračovat ve splátkách dle nastaveného splátkového kalendáře.
Jednoznačnou odpověď vám nedáme, protože vždy záleží na více okolnostech, především na tom, zda dokážete (s využitím pomoci odborníka) volné peníze investovat s vyšším výnosem, než je úrok u hypotéky. Výnosy z investic vám totiž mohou pomoci hypotéku splatit. Ale to je na jiný článek. Teď se vraťme k předčasnému splacení hypotéky.
Předčasná splátka hypotéky může mít dvě podoby: celá zbývající dlužná částka, nebo jen její část. V obou případech budete postupovat formou mimořádné splátky. Obě varianty mají své výhody i nevýhody.
Ať už si zvolíte cestu kratšího závazku nebo nižšího měsíčního výdaje, v obou případech ušetříte na úrocích, protože celkově na hypotéce přeplatíte méně, než kdybyste spláceli dle původního splátkového kalendáře.
Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?
Může se tedy na první pohled zdát, že předčasné splacení hypotéky je za každé situace výhodné. O tom, zdali se vyplatí hypotéku doplácet, byť jen částečně, však rozhoduje více faktorů. Jedním z nich je úroková sazba.
Pokud máte hypotéku fixovanou za nízkou úrokovou sazbu např. kolem 2 % a jste teprve v půlce fixačního období, nemusí být předčasné splacení zcela výhodné. Záleží na tom, jaké úrokové sazby jsou aktuálně v ekonomice.
Pokud máte možnost volné finanční prostředky zhodnocovat na spořícím produktu s vyšší sazbou, měli byste předčasné splacení spíš odložit. Stejně tak, pokud máte možnost penze “uložit” v investicích.. Snadno se totiž může stát, že částka, kterou díky předčasnému splacení ušetříte, bude dost nižší než ta, kterou byste vydělali uložením volných peněz na dobrém spořicím produktu nebo v prověřených investicích.
Dalším faktorem, který rozhoduje o tom, zdali je vhodné hypotéku doplatit předčasně, je poplatek, který si banka bude za tuto transakci účtovat.
Potřebujete peníze na rekonstrukci nebo vybavení domácnosti?
Porovnat nabídkyKolik vás bude stát předčasné splacení hypotéky?
Asi každého hned napadne otázka, jak vysoká pokuta jej za předčasné splacení hypotéky čeká? Dobrou zprávou je, že v některých případech lze hypotéku doplatit zdarma:
- Při výročí fixace – je možné splacení v plné či částečné výši. Bez dalších nákladů je možné umořit dluh ještě do 3 měsíců poté, co poskytovatel hypotéky sdělil klientovi novou výši úrokové sazby.
- Doplacení úvěru z důvodu smrti, dlouhodobé nemoci či invalidity, platí-li, že tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti úvěr splácet.
- Zdarma lze kdykoli doplatit hypotéku s variabilní úrokovou sazbou.
- Klient může zdarma doplatit hypoteční úvěr, pokud dojde k plnění z pojištění určeného k zajištění splacení hypotečního úvěru.
- V průběhu jednoho měsíce před výročím podpisu úvěrové smlouvy (1x ročně) je možnost uhradit až 25 % celkové výše úvěru zdarma.
- Když prodáváte nemovitost, na niž jste si hypotéku vzali, a přitom jste hypotéku spláceli více než dva roky.
- Při rozvodu a následném majetkovém vyrovnání manželů.
Ve všech ostatních případech si může banka účtovat poplatky. Abychom zjistili, jak vysoké, opět se musíme obrátit na zákon. Ten říká, že banka si může za předčasné ukončení úvěru na bydlení účtovat náhradu účelně vynaložených nákladů, plus poplatek za ušlý zisk banky (je-li k němu důvod), a to maximálně do výše 1 % z mimořádné splátky (z předčasně placené částky).
Pomáháme v rozhodování. Srovnejte si půjčky u nás
Zobrazit nabídkyJak banka pozná, že má důvod účtovat poplatek za ušlý zisk?
Novela zákona o spotřebitelském úvěru nastavila pravidla (pro banky) celkem jasně: banka smí vyžadovat poplatek za ušlý zisk tehdy, když na trhu dojde k tzv. úrokovému gapu. A zároveň byla hypotéka sjednaná, refixovaná nebo refinancovaná v září 2024 a později.
U starších (dříve sjednaných) hypoték (fixací) se i nadále při předčasném splacení platí pouze administrativní náklady, tedy 1 000 Kč!!
Vraťme se k mladším hypotékám a poplatku za předčasnou splátku:
Co je úrokový gap? Gap = mezera, rozdíl. Úrokový gap tvoří rozdíl mezi úrokem, který by měl spotřebitel uhradit do konce doby fixace (pří řádném splácení) a úrokem, který by za stejnou dobu zaplatil při referenčním úroku. Referenční úrokovou sazbu pravidelně stanovuje ČNB, a to na měsíční bázi, ovšem tři měsíce zpětně.
Došlo k úrokovému gapu? Poplatek bude max. 1% z předčasné splátky
Jestliže refinancujete nebo předčasně splácíte jakoukoliv část hypotéky ve fixaci (mimo výročí), a ČNB zveřejnila referenční sazbu, z níž vzniká úrokový gap, budete za předčasnou splátku platit nejen administrativní tisícikorunu, ale i další poplatek.
Jeho výše závisí na době, která zbývá do konce fixace. Za každý započatý rok před koncem fixace vaší aktuální hypotéky budete platit 0,25 % z předčasné splátky. Strop je stanoven na 1 %. Jinými slovy: dojde-li k úrokovému gapu a
- když hypotéku předčasně splatíte rok před koncem fixace, bude poplatek za ušlý zisk banky 0,25 % z předčasně hrazené splátky
- když hypotéku předčasně splatíte 2 roky před koncem fixace, bude poplatek za ušlý zisk banky 0,5 % z mimořádné splátky
- když hypotéku předčasně splatíte 3 roky před koncem fixace, bude poplatek za ušlý zisk banky 0,75 % z předčasně hrazené splátky
- když hypotéku předčasně splatíte 4 roky před koncem fixace, bude poplatek za ušlý zisk banky 1 % z mimořádné splátky
- když hypotéku předčasně splatíte 5 a více let před koncem fixace, bude poplatek za ušlý zisk banky 1 % z předčasně hrazené splátky.
A když k úrokovému gapu nedojde?
A co jestliže referenční sazba ukáže, že se úrokový gap nekoná? Pak budete platit jen oněch administrativní 1 000 Kč.
Může se vůbec stát, že nedojde ke gapu, když budete refinancovat na levnější hypotéku? Ano. V prvních měsících po snížení sazeb na trhu to bude běžným jevem, protože referenční sazba reaguje se zpožděním.
Poznámka: o poplatku za ušlý zisk si banky mohou rozhodnout samy. Respektive: nesmí jej vyžadovat, když nedošlo k úrokovému gapu. Ale pokud k němu dojde, může banka i tak nechat poplatek za předčasné splacení hypotéky na administrativní tisícikoruně, a nic víc nevyžadovat. Tím se banka v dobrém odliší od své konkurence.
Víte, že předčasné splacení půjčky na fotovoltaiku je zdarma kdykoliv? Přečtěte si víc o půjčce na úsporné technologie.
Další články, které by vás mohly zajímat:
16.10.2023
Dá se vrátit hypotéka?
Dá se vrátit hypotéka, když jste si ji rozmysleli, třeba pro nové překážky? Záleží na druhu hypotéky i na účelu. Půjde o předčasné splacení, přijít smí i pokuta
05.09.2023
Končí mi fixace. 5 tipů na správné refinancování hypotéky
Kdy řešit refinancování hypotéky, jak dlouhé zvolit fixační období a jak postupovat, když chcete získat ty nejvýhodnější podmínky hypotéky?
02.12.2022
Předčasné splacení hypotéky: Vše od A do Z
Jak vysokou pokutu zaplatíte za předčasné ukončení hypotéky? V jakých případech je možné úvěr na bydlení doplatit předčasně a zdarma?