Předhypoteční úvěr: jak koupit nemovitost, i když ještě není zástava

V čem je předhypoteční úvěr specifický

Předhypoteční úvěr je krátkodobý úvěr, který slouží k překlenutí doby, kdy ještě nelze využít koupenou nemovitost jako zástavu pro klasickou hypotéku.

Je ideální například v těchto situacích:

• kupujete družstevní byt a převod do osobního vlastnictví teprve proběhne,
• pořizujete nemovitost z dražby,
• kupujete developerský projekt, který ještě není zapsaný v katastru,
• nemovitost nejprve kupujete, ale do zástavy půjde až po kolaudaci.

Jak funguje předhypoteční úvěr

Tento typ úvěru vám banka poskytne bez nutnosti okamžitého zástavního práva, ale jen dočasně – obvykle na 1 rok, maximálně 24 měsíců.

Po tuto dobu splácíte pouze úroky, nikoliv jistinu. Jakmile je možné zástavu zřídit, úvěr se převede na standardní hypotéku.

Výše úrokové sazby je po dobu předhypoteční fáze vyšší, protože banka nemá zajištění. Jakmile dojde ke zřízení zástavy, úrok se s přechodem na klasickou hypotéku sníží.

Předhypoteční úvěr je překlenovací řešení. Jeho účelem není dlouhodobé splácení, ale překlenutí období, kdy právní nebo technické okolnosti neumožňují běžné financování.

A co když slyšíte pojem hypotéka bez nemovitosti?

Možná jste se setkali i s výrazem hypotéka bez nemovitosti. Banky ho oficiálně nepoužívají, ale mezi lidmi se tak někdy říká právě předhypotečnímu úvěru – tedy překlenovacímu úvěru, který se sjednává ještě před tím, než může vzniknout zástava.

Důležité je nezaměňovat ho s takzvanou obrácenou hypotékou, která funguje na zcela opačném principu. Ta je určena seniorům a umožňuje čerpat peníze postupně z hodnoty nemovitosti, kterou už vlastní.

Výhody předhypotečního úvěru

• Rychlé řešení – umožní koupit nemovitost bez čekání na zástavu.
• Flexibilita – můžete jednat i v nestandardních situacích.
• Přímá cesta k hypotéce – vše se sjednává s jasným plánem přechodu na klasické hypoteční financování.

Na co si dát pozor?

• Vyšší úroková sazba – po dobu předhypoteční fáze platíte více.
• Krátká splatnost – většinou maximálně 12 až 24 měsíců.
• Pevná lhůta na převod zástavy – pokud nestihnete zajistit nemovitost, banka může vyžadovat splacení úvěru.
• Neslouží k rekonstrukcím ani jiným neúčelovým výdajům – nejedná se o alternativu ke spotřebitelskému úvěru.

Kdy hledat alternativu

Pokud nemáte jistotu, že zástavu zajistíte včas, nebo potřebujete financovat jiný typ bydlení, mohou být vhodnější jiná řešení. Například americká hypotéka, kterou lze využít i na rekonstrukce nebo jiné výdaje spojené s nemovitostí. V úvahu může přijít i stavební spoření – zejména pokud už máte naspořeno a chcete čerpat výhodný úvěr bez zajištění.

Praktické rady z praxe

1. Nechte si vypracovat předběžný harmonogram přechodu na hypotéku. Ať víte, kdy přesně má dojít ke zřízení zástavy a jaké kroky tomu budou předcházet. Bez plánu snadno ztratíte přehled.
2. Trvejte na písemné podmínce převodu do klasické hypotéky. Vše by mělo být jasně uvedeno ve smlouvě, nejen ústně. Pomůže vám to vyhnout se nejasnostem, pokud nastanou komplikace.
3. Komunikujte s developerem nebo družstvem. Některé banky vyžadují potvrzení, že převod zástavy je reálně proveditelný. Bez toho nemusí být hypotéka schválena.
4. Hlídejte si čas. Předhypoteční úvěr má omezenou dobu trvání. Pokud ji nestihnete, může být problém a banka může žádat splacení nebo jiné řešení.

Co si z toho odnést?

Předhypoteční úvěr vám může otevřít dveře k vysněné nemovitosti i v případech, kdy běžná hypotéka nestačí. Důležité je vědět, do čeho jdete, na jak dlouho a co vás čeká, pokud plán nevyjde. Pokud máte jasno ve svých záměrech a vše si dobře ohlídáte, může být předhypotéka výborným pomocníkem na cestě k vlastnímu bydlení.