Končí mi fixace. 5 tipů na správné refinancování hypotéky

​Kdy řešit refinancování hypotéky?

Refinancováním hypotečního úvěru se rozumí zřízení nové hypotéky za účelem splacení té původní. Vhodnou dobou na refinancování úvěru je konec fixačního období. Stávající poskytovatel hypotéky by vám měl ideálně alespoň tři měsíce před koncem fixace poslat nové podmínky hypotečního úvěru. Pokud by se stalo, že vám je banka neposkytne v dostatečném předstihu, neváhejte se na svou banku sami obrátit.

Pro získání nejvýhodnější hypotéky potřebujete znát úrokovou sazbu, kterou vám vaše stávající banka nabízí pro dané fixační období a výši částky pro jednorázové splacení stávající hypotéky na konci fixačního období.

1. Jak dlouhou fixaci zvolit?

Zvolit můžete fixaci na 1 rok, stejně tak můžete úrok zafixovat na 10 či 20 let. Nejčastější fixační období úrokové sazby je 3 a 5 let. Pokud chcete platit co nejnižší splátku a nevadí vám změny, budete se poohlížet spíše po krátké fixaci. Chcete-li mít jistotu, že nebudete v příštích několika letech nic ohledně vašeho splácení měnit, zvolte delší fixaci. Co nejdelší fixační období je vhodné zvolit také v době nízkých úrokových sazeb, především pokud se v následujících letech očekává jejich růst.

Volbě fixace hypotéky jsme se detailněji věnovali v tomto článku.

2. Porovnejte další nabídky

Lepší podmínky ve srovnání s nabídkou od stávajícího poskytovatele vám může nabídnout jiná banka. Asi nejrychlejší způsob, jak zjistit, zdali můžete získat výhodnější sazbu, je využít některou z on-line hypotečních kalkulaček, kterých je dneska na internetu k dispozici široká škála. Zadáte si do ní parametry vaší hypotéky a kalkulačka vám sama  spočítá a zobrazí nabídky různých poskytovatelů.

3. Nebojte se vyjednávat

Aktuálně panuje na trhu s hypotékami obrovská konkurence, díky čemuž mají klienti možnost s bankou vyjednávat o výhodnějších podmínkách hypotéky. Pokud zjistíte, že vám jiný poskytovatel nabízí lepší sazbu, nebojte se své stávající bance předložit konkurenční nabídku. Můžete si tak snadno zajistit lepší podmínky. Pokud vám vaše banka nevyjde vstříc, můžete refinancovat úvěr u jiné banky.

4. Úroková sazba není všechno

Kromě úrokové sazby se vyplatí porovnávat také další podmínky úvěru a poplatky. Ať už se jedná o připojištění k hypotéce za zvýhodněnou cenu nebo např. poplatek za předčasné splacení (tzv. úhradu účelně vynaložených nákladů souvisejících s předčasným splacením).

5. Refinancovat můžete i rok dopředu

Většina bank vám je schopna slíbit úrokovou sazbu na další fixační období až rok dopředu, takže sazbu víte hned, ale čerpání úvěru můžete odložit klidně až na další rok. Pokud vám tedy končí fixace např. v prosinci 2020, už nyní si můžete u některých bank vyřídit novou hypotéku za stávajících podmínek a s aktuálně nabízenou úrokovou sazbou.

Refinancování a pravidla ČNB

V roce 2023 Česká národní banka mírně upravila podmínky pro získání hypotéky. Poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti zůstal i nadále 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %. Limit celkového dluhu žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu ponechala Česká národní banka na 8,5, pro žadatele do 36 let na 9,5.

Ke změně došlo u limitu DSTI, který vyžadoval poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem nanejvýš 45 %, u lidí mladších 36 let 50 %. Tento ukazatel ČNB deaktivovala, protože jej dle jejich představitelů není nutné v prostředí vysokých úrokových sazeb uplatňovat.

Při refinancování úvěru (přechod se stávajícím úvěrem do jiné banky) posuzuje banka limity úvěrových ukazatelů jen tehdy, pokud klient zároveň žádá o navýšení hodnoty jistiny úvěru. Při refixaci (stanovení nové úrokové sazby ke konci doby její fixace v původní bance) k novému posouzení klienta nedochází, tzn. limity ČNB se neuplatňují.

Zdroje: ČNB / finance.cz