Vyplatí se stále předčasné splacení hypotéky?

author Iva Grácová Čtení na 5 minut Publikováno: 23.10.2020
Vyplatí se stále předčasné splacení hypotéky?

Kdo chtěl před více než pěti lety předčasně doplatit hypotéku, zaplatil za to bance nemalý poplatek. S účinností zákona o spotřebitelském úvěru by mělo jít hypotéku sjednanou od prosince 2016 doplatit levněji. Bohužel ne vždy tomu tak opravdu je. Některé banky vám skutečně za předčasné splacení hypotéky naúčtují poplatek v řádu stokorun, setkat se však můžete také s poplatkem v řádech desítek tisíc korun. Jak je možné, že jsou v poplatcích za doplacení hypotečního úvěru takové rozdíly a v jakých případech lze hypotéku předčasně splatit zdarma?

Předčasné splacení hypotéky zdarma. Sen, nebo realita?

V prosinci 2016 vstoupil v platnost nový zákon o spotřebitelském úvěru, který umožňuje splatit úvěr z části nebo zcela kdykoli po dobu trvání spotřebitelského úvěru na bydlení. Zákon také definuje případy, kdy lze předčasně splatit hypotéku celou:

  • při výročí fixace,
  • 3 měsíce po stanovení nové úrokové sazby,
  • v těžké životní situaci, která ovlivňuje splácení (doplacení hypotéky z důvodu smrti, dlouhodobé nemoci či invalidity),
  • kdykoliv u hypoték s pohyblivou sazbou.

Při splacení z důvodu prodeje financované nemovitosti nesmí poplatek bance u smluv trvajících déle než dva roky přesáhnout 1 % z této mimořádné splátky úvěru, maximálně 50 000 Kč. Zákon dále umožňuje splatit každý rok bezplatně až 25 % celkové výše hypotéky zdarma.

Co může být poplatkem za splacení hypotéky?

Při splacení nad 25 % celkové výše úvěru si banka může účtovat poplatky za předčasné splacení hypotéky, ovšem maximálně na úhradu účelně vynaložených nákladů. Za ty lze podle stanoviska ČNB považovat tzv. věcně nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná. Jedná se tedy zejména o administrativní náklady poskytovatele. Za nepřípustné náklady jsou považovány:

  • provize vyplacené zprostředkovateli hypotéky,
  • snížení úrokových výnosů finanční instituce,
  • úrokové náklady z dluhů poskytovatele.

Může se zdát, že problematika účtování poplatků za mimořádné splátky hypoték má díky výše uvedeným pravidlům stanoven jednotný rámec. Tento výklad však banky omezuje na účtování poplatků v řádech několik set korun. Jak je ale možné, že si některé banky účtují za předčasné splacení hypotéky stokoruny, zatímco jiné žádají i desítky až stovky tisíc. Proč se poplatek mezi jednotlivými finančními domy tak výrazně liší?

HyperpůjčkaHIT
Výše úvěru do 250 000 Kč
malá Hyperpůjčka
Výše úvěru do 15 000 Kč
Čínska půjčkaTop
Výše úvěru do 190 000 Kč

Někde stokoruny, jinde tisíce. Jeden zákon, různé interpretace

Důvodem je rozdílný výklad zákona o spotřebitelském úvěru. Poskytovatel hypotéky se v momentě, kdy se klient rozhodne doplatit hypotéku před koncem fixační doby, dostává mnohdy do složité situace. Banky se totiž u poskytnutých hypoték jistí proti pohybu úrokových sazeb tím, že je financují prostřednictvím speciálních dluhopisů s pevným úrokem. Když dlužník doplatí hypotéku před koncem fixační doby, banky musí dál platit své závazky plynoucí z těchto dluhopisů. Klient neplatí žádné sankce za předčasné splacení hypotéky, uhradí pouze poplatek ve výši účelně vynaložených nákladů.

A tak zatímco např. MONETA Money Bank započítává do takovýchto nákladů pouze administrativní poplatky, jiné banky (Komerční banka či Unicredit Bank) do účelně vynaložených nákladů započítávají také úrokové náklady, které bance předčasným splacením vznikají. Komerční banka otevřeně přiznává, že v současnosti vede s ČNB prostřednictvím České bankovní asociace „dialog“ o přiměřenosti nákladů, které účtuje klientům při předčasném splacení hypotéky. "Podle nás účelně vynaložené náklady v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru nezahrnují pouze administrativní náklady, nýbrž i úrokové náklady s ohledem na ekonomickou podstatu fixace úrokové sazby. Banka totiž musí pořídit pro klienta na zvolené úrokové období zdroje pro poskytnutí úvěru a hradí za ně cenu, která je po celé sjednané úrokové období neměnná," vysvětluje pro server aktualne.cz vyšší poplatek tiskový mluvčí Komerční banky Michal Teubner.

Banky žádají řešení vhodné pro obě strany

Banky s ČNB diskutují o možnosti najít řešení, které by bylo vhodným kompromisem pro obě strany a které by mělo podobu právně závazného výkladu. Je totiž velmi pravděpodobné, že žadatelů o předčasné splacení bude v této době, kdy úrokové sazby klesají, přibývat.

"Pokud banka nebude oprávněna vybrat si ztrátu, která předčasným splacením vznikne, bude tento náklad v nějaké paušální výši účtovat všem klientům v úrokové sazbě. Logicky pak budou mít všichni klienti dražší hypotéky a doplatí na to ti, kteří předčasně splácet nebudou. Tedy způsob, který preferuje ČNB, není úplně spravedlivý," uvádí pro aktualne.cz Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank.

Česká spořitelna zdražuje poplatky za mimořádnou splátku

Poplatky za doplacení hypotéky před koncem fixační doby v září navýšila také Česká spořitelna. „Jako spořitelna jsme požadovali při předčasném splacení po klientech pouze 700 Kč za administrativní náklady, nicméně vzhledem k závažným dopadům, které doporučení ČNB neuplatňovat úhradu za účelně vynaložené náklady nese, jsme se rozhodli začít v případě klientů žádajících o předčasné splacení hypotéky znovu uplatňovat úhradu alespoň za část nákladů, které nám s financováním každého hypotečního úvěru vznikají,“ vysvětluje pro server aktualne.cz tiskový mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.

Na webových stránkách České spořitelny je nicméně uvedena aktuální informace k nákladům na financování, která účtování vyšších poplatků popírá: „V souvislosti s předčasným splacením nám kromě administrativních nákladů vznikají také náklady na financování. Právní názor na možnost účtování těchto nákladů však není v současné době jednoznačný. Proto, i když jsme přesvědčeni, že tyto náklady můžeme požadovat, Vám je sice vzhledem k této nejednoznačnosti vyčíslíme, ale nebudeme jejich náhradu po Vás v tuto chvíli požadovat. Budeme si tedy účtovat pouze administrativní náklady ve výši 700 Kč.“

Zdroje: aktualne.cz/ cnb.cz/ irozhlas.cz/ csas.cz/ kurzy.cz

author

Autor článku:

Iva Grácová

Ve světe bankovnictví se pohybuje od roku 2007 a voľný čas věnuje psaní článků převážně finančního charakteru s úvěrovou, bankovní a investiční tématikou.
Přečíst více

Komentáře