Hypotéka bez naspořených peněz?

Limit LTV a omezení výše poskytnutého úvěru

První ze zásadních omezení, která ČNB zavedla, se týkalo 100% hypoték. Od 1. dubna 2022 ČNB závazně stanovila horní limit LTV na 80 % (až 90 % pro žadatele mladší 36 let).“

Ukazatel LTV vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Zároveň platí omezení pro hypotéky mezi 80 – 90 % (pro mladé žadatele), které mohou činit max. 15 % objemu všech úvěrů poskytnutých během jednoho čtvrtletí. Obecně tedy platí, že klient musí mít našetřeno alespoň 10 %, většinou však 20 % z hodnoty kupované nemovitosti.

Další úvěr jako řešení chybějících financí?

Pokud vás napadlo, že situaci s nedostatkem našetřených peněz může lehce vyřešit dofinancování dalším úvěrem, není to tak úplně pravda. V rámci dalších doporučení ČNB by měly banky vždy vyhodnocovat poměr výše zadlužení k ročním příjmům (DTI) a poměr sumy splátkových závazků k příjmům žadatele (DSTI). Obecně platí, že ukazatel DTI by neměl překročit hodnotu 9 a ukazatel DSTI by neměl být vyšší než 45 %. U žadatelů mladších 36 let jsou hodnoty o něco vyšší.

ČNB vyhlašuje závazné hodnoty pro DTI a DSTI podle aktuální ekonomické situace. Někdy dokonce jeden nebo oba ukazatele deaktivuje a nechá na bankách, aby si o nich rozhodovaly samy. Jindy je vyhlašuje (na základě zákonem dané pravomoci) jako zcela závazné.

„Může dojít ke zhoršení ekonomické situace a to je důvod, proč zavádíme tyto makroobezřetnostní ukazatele. Aby banky v horších časech nezvyšovaly podíl špatných úvěrů třeba tím, že by klienti neměli na splácení těchto úvěrů“, komentuje situaci k doporučením viceguvernér ČNB Tomáš Nidetzký.

Dozajištění další nemovitostí

Vhodným řešením situace s nedostatkem naspořených financí může být nabídnutí další nemovitosti do zástavy. Často v podobných případech vypomáhají zástavou bytu či domu např. rodiče jednoho z žadatelů o hypotéku nebo prarodiče. Celkové LTV se pak počítá jak z hodnoty kupované nemovitosti, tak z hodnoty nemovitosti použité k dozajištění. Výhodou je také skutečnost, že zástava další nemovitostí nijak nesnižuje bonitu žadatele o úvěr. Navíc lze touto cestou dosáhnout nižší úrokové sazby hypotéky (díky nižšímu LTV).

K dozajištění hypotečního úvěru další nemovitostí je v ideálním případě využit byt či dům. V některých případech může být použit také pozemek či rekreační objekt (chalupa, chata). Záleží vždy na podmínkách konkrétní banky. Poskytoval úvěru může vyžadovat, aby rekreační objekt byl určen k trvalému bydlení a splňoval tak všechny podmínky k takovému účelu. Některé banky pozemek či chatu k danému účelu vůbec nepřijímají. Stejně tak objekt určený k podnikání banka jako zástavu nebude akceptovat.

V některých případech lze nemovitost ze zástavy vyvázat

Dozajištění další nemovitostí sebou nese také jistá rizika a úskalí. Tím zásadním je skutečnost, že pokud se nepokusíte nemovitosti ze zástavy vyvázat, bude v zástavě po celou dobu splácení úvěru. Ve většině případů však lze další dům či byt po splnění daných podmínek z hypotečního úvěru vyvázat. Jednou z takových možností je např. při dalším refinancování hypotéky, kdy nové bance nabídnete k zástavě pouze jednu nemovitost.

Blýská se mladým rodinám na lepší časy?

 Novela zákona o ČNB, která rozšířila pravomoci centrální banky, byla schválena v březnu 2021. Nejenže umožnila ČNB nastavovat (nebo deaktivovat) závazné limity LTV, DTI a DSTI, ale také zavedla zvýhodnění pro žadatele do 36 let.

Zvýhodnění jsou následující:

• o 10 procentních bodů vyšší LTV (když je hranice 80 %, lidé do 36 let se mohou dostat na 90 %)
• o jednonásobek vyšší DTI (když je běžný strop na 8,5násobku, žadatelé do 36 let se mohou dostat až na násobek 9,5 )
• o 5 procentních bodů vyšší DSTI (když je hranice 45 %, lidé do 36 let se mohou dostat na 50 %).

Americká hypotéka a reverzní hypotéka - tady úspory nepotřebujete

Specifickými druhy hypotéky, kterou si také můžete vyřídit bez naspořených peněz, jsou hypotéka americká a hypotéka reverzní. Vzájemně jsou si podobné, liší se cílová skupina a způsob splácení. Přečtěte si vše důležité o reverzní hypotéce.

Zdroje: E15 / Česká národní banka / ČT24