Hypotéka bez naspořených peněz?
Iva GrácováČtení na 5 minutPublikováno: 09.04.2020
Poptávka po vlastním bydlení každým rokem roste a pro mnohé zůstává jedinou šancí na koupi nemovitosti hypoteční úvěr. Platná nařízení ČNB žadatelům o hypotéku cestu k vysněnému bydlení často komplikují. Nejpalčivějším problémem mnohých žadatelů je limit LTV. Existuje způsob, jak získat hypotéku, i když nemáte naspořenou potřebnou sumu vlastních peněz?
Limit LTV a omezení výše poskytnutého úvěru
První ze zásadních omezení, která ČNB zavedla, se týkalo 100% hypoték. Od dubna 2017 platí, že banky mohou poskytovat hypotéky pouze s objemem 80 – 90 % LTV (Loan To Value). Ukazatel LTV vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Zároveň platí omezení pro hypotéky mezi 80 – 90 %, které mohou činit max. 15 % objemu všech úvěrů poskytnutých během jednoho čtvrtletí. Obecně tedy platí, že klient musí mít našetřeno alespoň 10 %, ideálně však 20 % z hodnoty kupované nemovitosti.
Další úvěr jako řešení chybějících financí?
Pokud vás napadlo, že situaci s nedostatkem našetřených peněz může lehce vyřešit dofinancování dalším úvěrem, není to tak úplně pravda. V rámci dalších doporučení ČNB musejí banky vždy vyhodnocovat poměr výše zadlužení k ročním příjmům (DTI) a poměr sumy splátkových závazků k příjmům žadatele (DSTI). Ukazatel DTI by neměl překročit hodnotu 9 a ukazatel DSTI by neměl být vyšší než 45 %.
„Může dojít ke zhoršení ekonomické situace a to je důvod, proč zavádíme tyto makroobezřetnostní ukazatele. Aby banky v horších časech nezvyšovaly podíl špatných úvěrů třeba tím, že by klienti neměli na splácení těchto úvěrů“, komentuje situaci k doporučením viceguvernér ČNB Tomáš Nidetzký.
Dozajištění další nemovitostí
Vhodným řešením situace s nedostatkem naspořených financí může být nabídnutí další nemovitosti do zástavy. Často v podobných případech vypomáhají zástavou bytu či domu např. rodiče jednoho z žadatelů o hypotéku nebo prarodiče. Celkové LTV se pak počítá jak z hodnoty kupované nemovitosti, tak z hodnoty nemovitosti použité k dozajištění. Výhodou je také skutečnost, že zástava další nemovitostí nijak nesnižuje bonitu žadatele o úvěr. Navíc lze touto cestou dosáhnout nižší úrokové sazby hypotéky (díky nižšímu LTV).
K dozajištění hypotečního úvěru další nemovitostí je v ideálním případě využit byt či dům. V některých případech může být použit také pozemek či rekreační objekt (chalupa, chata). Záleží vždy na podmínkách konkrétní banky. Poskytoval úvěru může vyžadovat, aby rekreační objekt byl určen k trvalému bydlení a splňoval tak všechny podmínky k takovému účelu. Některé banky pozemek či chatu k danému účelu vůbec nepřijímají. Stejně tak objekt určený k podnikání banka jako zástavu nebude akceptovat.
V některých případech lze nemovitost ze zástavy vyvázat
Dozajištění další nemovitostí sebou nese také jistá rizika a úskalí. Tím zásadním je skutečnost, že pokud se nepokusíte nemovitosti ze zástavy vyvázat, bude v zástavě po celou dobu splácení úvěru. Ve většině případů však lze další dům či byt po splnění daných podmínek z hypotečního úvěru vyvázat. Jednou z takových možností je např. při dalším refinancování hypotéky, kdy nové bance nabídnete k zástavě pouze jednu nemovitost.
Blýská se mladým rodinám na lepší časy?
Poslanci rozpočtového výboru se na konci února zabývali novelou zákona o ČNB, která by mohla mladým žadatelům o úvěr zajistit snadnější přístup k hypotékám. Součástí předkládané novely je také zmírnění podmínek pro mladé lidi do 36 let. Navrhovaná podoba zákona uvádí, že by mohli mladí žadatele ukazatel LTV překračovat až o 10 procentních bodů. Novela už prošla prvním čtením, k debatě nad novelou se rozpočtový výbor vrátí v druhé půli března.
Zdroje: E15 / Česká národní banka / ČT24
