Proces schvalování hypoték bude zase o něco přísnější

Publikováno: 28.06.2018
Proces schvalování hypoték bude zase o něco přísnější

Banky očekávají,  že hypotéky budou podléhat novému omezujícímu pravidlu.  Jeho zveřejnění se očekává zároveň s uveřejněním Zprávy o finanční stabilitě, kterou má Česká národní banka zveřejnit v nejbližších chvílích. A spolu s ní by měla hovořit také o novém omezení pro žadatele o hypotéku, respektive pro banky, kterým dá další pravidlo, koho z hypoték vyjmout. Půjde o lidi, kterým měsíční splátka příliš zatíží rozpočet. ČNB se totiž obává, že při zhoršení ekonomické situace by se systém hypoték mohl zhroutit a negativně ovlivnit většinu českých bank.

Nové omezení je dáno výší splátky, ale výší celého úvěru v poměru k žadatelovým financím

Jak se všeobecně očekává, bude ČNB doporučovat hypotečním bankám, aby své hypoteční úvěry neposkytovaly v případě, že splátka bude dělat více než 40 procent žadatelova čistého měsíčního příjmu. A zároveň by banky neměly hypotéku poskytnout, pokud celá její výše překročí osminásobek čistého ročního příjmu jejího žadatele.

Vyšší hypotéka je totiž podle bankéřů ČNB již velmi riziková. A to ve vztahu k očekáváná budoucí ekonomické krize, která jistě přijde, jen se zatím neví, kdy to bude a v jakém rozsahu. Pokud by ale lidé ve velkém přicházeli o práci a neměli pak již na splátky realizované hypotéky, bankovní sektor by tím byl velmi zasažen. Pravděpodobně by totiž v případě větší krize pak ani nebylo komu prodat ony zastavené nemovitosti.

Ceny nemovitostí v České republice rostou nejrychleji z celé EU. V současnosti mají české domácnosti vypůjčeno na bydlení už 1,174 bilionu korun. A při výpadku splátek by se mohlo do budoucna jednat o velké ohrožení stability bank, přestože v zátěžových testech zatím vycházejí s dobrými výsledky.

Refinancování bude z nových omezení vyňato

Nová omezení, tedy splátky pod 40 procent čistého příjmu a celková hypotéka pod osminásobek čistého ročního příjmu jejího žadatele, se budou týkat pouze nových úvěrů. Pokud již žadatel hypotéku má a jen ji chce po skončení fixace refinancovat, nebudou se nová pravidla brát v potaz.

Jednalo by se o retrospektivní aplikaci zpřísňujících pravidel, což je logicky nepřípustné. Takto se mohou zavádět jen pravidla, která ulehčují podmínky. A to v tomto případě rozhodně nenastane. Lidé by pak totiž neměli sebemenší možnost svou vyšší hypotéku refinancovat, což by je na trhu velmi diskriminovalo a stavělo do područí banky, u které hypotéku v současnosti mají.

Omezující pravidla nejsou vymahatelná, přesto je banky dodržují

Přestože omezení ze strany ČNB zatím nejsou vymahatelná – banky k tomu nezavazuje žádné ustanovení zákona – přece jen banky takové rady respektují. ČNB je totiž orgánem dozoru nad bankami, proto by bylo nerozumné jej nerespektovat.

Týká se to nejen omezení, co platí již více než rok, tedy doporučení neposkytovat hypotéky nad určitou hodnotu zástavní nemovitosti, ale také budoucích omezení, která ČNB již načrtla v několika svých prohlášeních.

HyperpůjčkaHIT
Výše úvěru do 250 000 Kč
malá Hyperpůjčka
Výše úvěru do 4 500 Kč
Čínska půjčkaTop
Výše úvěru do 190 000 Kč

Změny podmínek při poskytování hypoték u nás přicházejí postupně. První zpřísnění přišlo na podzim roku 2016. Jednalo se o zákaz půjčování na celou hodnotu nemovitosti. Strop byl v dubnu 2017 nastaven na 90 procent ukazatele LTV, tedy hodnoty zástavní nemovitosti. A později padlo i doporučení k omezení poskytování hypoték v hodnotě nad 80 procent hodnoty nemovitosti. Těch totiž mohou banky poskytnout jen 15 procent ze všech jimi poskytovaných hypoték.

Finanční stabilita, zátěžové testy a rezerva

Jak už jsme zmínili, v nejbližší době bude zveřejněna zpráva o finanční stabilitě. Součástí zprávy jsou i výsledky zátěžových testů bank. A také určení výše sazby proticyklické rezervy bank. Zátěžové testy se dělají po šesti měsících. A ty zatím poslední, z prosince 2017, dopadly dobře. Podle ČTK „zůstala kapitálová vybavenost tuzemského bankovního sektoru výrazně nad osmiprocentním regulatorním minimem i v případě vysoce nepříznivého scénáře“. Tedy v případě silného poklesu ekonomické aktivity nejen v ČR, ale i v zahraničí.

A co samotná proticyklická rezerva? V tomto případě jde o rezervu na ochranu úvěrového trhu, tedy sazbu proticyklické kapitálové rezervy. Je stanovena pro všechny banky, spořitelní a úvěrní družstva a obchodníky s cennými papíry. A na rozdíl od doporučení k hypotékám je tato rezerva povinná. Poslední sazba byla zveřejněna v březnu 2018, její účinnost nastane v dubnu 2019. A její výše zůstala na minulých 1,25 procenta. Nyní uvidíme, zda od července 2019 bude navýšena nebo ne.

Na první pohled neřešitelná omezení lze obejít hromadnou žádostí

Banky předpokládají, že žadatelé o hypotéku budou chtít omezení daná jejich celkovým čistým příjmem obejít tak, že o hypotéku budou žádat společně s rodiči nebo si častěji budou brát ručitele na omezenou dobu.

Situaci se už předem přizpůsobila například Equa bank, která již nyní nabízí možnost přidělit hypotéku ve výši 100 procent hodnoty ukazatele LTV, tedy ceny nemovitosti. A to díky společné žádosti mladých lidí spolu s jejich rodiči. A rodiče budou po určité době a za splnění jistých podmínek od hypotéky osvobozeni. Podrobně jsem vás o nabídce Equa bank informovali již koncem května v článku s názvem Až 100 procent financí na bydlení z hypotéky?

Komentáře