Nový zákon o spotřebitelském úvěru upravuje i hypotéky

Datum publikování: 02.11.2016
Nový zákon o spotřebitelském úvěru upravuje i hypotéky

Za necelý měsíc nás čeká poměrně velká změna na trhu s hypotékami, a nejen s nimi. Dokonce i současné hypotéky budou po skončení první fixace podléhat novému zákonu. Některé banky se nové situaci přizpůsobily už během roku v rámci obchodní strategie, jiné čekají, až to bude jejich zákonnou povinností.

Nová legislativa

Od 1. prosince 2016 totiž nabývá účinnosti zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, který ruší dosavadní zákon č. 145/2010 Sb.

Nový zákon o spotřebitelském úvěru je poměrně rozsáhlým dokumentem a velkou měrou ovlivní i hypoteční úvěry, neboli „spotřebitelské úvěry na bydlení“.

Zákon v §2 definuje „spotřebitelské úvěry na bydlení“ jako (zjednodušeně řečeno) spotřebitelské úvěry účelově určené k získání, výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti určené k bydlení, zajištěné nemovitou věcí.  

Nový zákon stanovuje v souvislosti s hypotékami mimo jiné, že:

Jednání se spotřebitelem má být čestné a v jeho zájmu

Přesné znění ustanovení §76, odst. 1 zákona je následující: „Poskytovatel a zprostředkovatel jedná čestně, transparentně a zohledňuje práva a zájmy spotřebitele“. 

Dále je zákonem stanoveno, že „Poskytovatel a zprostředkovatel při komunikaci se spotřebitelem, včetně propagačního sdělení, nesmí používat nejasné, nepravdivé, zavádějící nebo klamavé informace.“ 

Ustanovení jsou velmi obecná, ale při soudním sporu pravděpodobně dobře vymahatelné – zejména pokud se podaří prokázat, že byl klient záměrně „napálen“, přestože by se ještě nejednalo o přímý podvod.

Dokumenty uchovává poskytovatel

Pokud ztratíme smlouvu o poskytnuté hypotéce, nic se neděje. Poskytovatel má podle §78 zákona povinnost důležité dokumenty nejen vyhotovit, ale také archivovat.

Platby před poskytnutím spotřebitelského úvěru jsou omezeny

Před uzavřením smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení vzniká poskytovateli podle §83 pouze právo na náhradu daní, správních poplatků a účelně vynaložených nákladů na ocenění zástavní nemovitosti. 

Výjimkou jsou úvěry ze stavebního spoření, zde i nadále platí ustanovení zákona o stavebním spoření.

Posouzení úvěruschopnosti bude povinností

Poskytovatel bude muset spotřebiteli dostatečně dopředu sdělit, jaké informace od něj bude požadovat, aby byl odpovědně schopen posoudit spotřebitelovu úvěruschopnost.

Spotřebitel je vázán zákonem, konkrétně §84, odst. 2 poskytnout informace pravdivé a úplné, přičemž má povinnost vysvětlit či doplnit svá tvrzení, pokud ho o to poskytovatel požádá. Poskytovatel je povinen si informace do nutné míry („přiměřené dané situaci“) ověřit, mimo jiné i použitím nezávisle ověřitelných údajů.

HyperpůjčkaHIT
Výše úvěru do 250 000 Kč
malá Hyperpůjčka
Výše úvěru do 4 500 Kč
Čínska půjčkaTop
Výše úvěru do 190 000 Kč

Když úvěruschopnost posoudit nepůjde, poskytovatel hypotéku neposkytne

Pokud spotřebitel nesplní svou informační povinnost, poskytovatel nebude schopen odpovědně posoudit jeho úvěruschopnost, je zákonem striktně stanoveno, že v této situaci poskytovatel úvěr neposkytne. A pokud to přece jen udělá, je smlouva o poskytnutí úvěru od počátku neplatná. 

Poskytovatel může zrušit svůj závazek ze smlouvy o spotřebitelském úvěru, pokud spotřebitel vědomě poskytl neúplné informace nebo vědomě poskytl informace nepravdivé. V tomto případě se spotřebitel dopustí přestupku a podle §147 se vystavuje riziku pokuty až do výše pěti milionů korun.

Na druhé straně poskytovatelé úvěrů budou moci být za přestupky trestáni až do výše dvaceti milionů korun. Rozhodovat o přestupcích bude Česká národní banka, která je zároveň i orgánem dohledu.

Úvěruschopnost se zjišťuje na tři roky dopředu

Zákon v §86 striktně stanovuje, že poskytovatel poskytne spotřebitelský úvěr jen tehdy, pokud z výsledku posouzení úvěruschopnosti spotřebitele vyplývá, že nejsou důvodné pochybnosti o schopnosti spotřebitele spotřebitelský úvěr splácet.

Úvěruschopnost se posuzuje na tři roky dopředu, respektive zákon stanovuje tříletou promlčecí lhůtu, která běží ode dne uzavření smlouvy. Pokud bude rozhodnuto o neplatnosti smlouvy, je spotřebitel povinen vrátit poskytnutou jistinu spotřebitelského úvěru v době přiměřené jeho možnostem. Tuto dobu může stanovit soud.

Poskytování rady bude muset být zodpovědné

Každý, kdo bude spotřebitelům poskytovat rady ohledně hypoték, bude takto muset podle § 85 činit na základě:

  • analýzy finanční situace spotřebitele, jeho požadavků, cílů a potřeb; 
  • analýzy rizik, kterým může být spotřebitel vystaven po celou dobu trvání spotřebitelského úvěru.

Povinnost poskytnout předsmluvní informace

Poskytovatel bude povinen spotřebiteli své informace náležitě vysvětlit, včetně důsledků prodlení se splácením. 

V případě hypotéky je stanoveno několik dokumentů, které musejí být spotřebiteli předloženy a o kterých musí být informován. Poskytovatel si bude muset ověřit, zda spotřebitel byl schopen informace pochopit. Dokumenty jsou stanoveny v příloze č. 4 zákona o spotřebitelském úvěru.

Doba na rozmyšlenou je 14 dní

Jakmile poskytovatel předá spotřebiteli návrh smluvních podmínek hypotéky, podle §111 nesmí poskytovatel tento návrh během 14 dní změnit ani odvolat, ledaže během této doby vyšly najevo okolnosti týkající se úvěruschopnosti spotřebitele. Pokud spotřebitel během 14 dní návrh přijme, je poskytovatel povinen smlouvu bezodkladně uzavřít.

Poskytovatel hypotéky musí včas informovat o navýšení úrokové sazby 

Poskytovatel hypotéky musí informovat klienta o navýšení úrokové sazby a o nové fixaci, ke které dojde po skončení doby fixace, alespoň 3 měsíce předem.  

Nemovitost použitá pro zástavu musí být v podobné ceně jako hypotéka

Zákon v § 113 přímo zakazuje používat pro zajištění nemovitost s výrazně vyšší hodnotou.

Předčasné splacení hypotéky bude možné, a dokonce levnější

Spotřebitel má v § 117 zakotveno právo předčasně splatit hypotéku bez úhrady nákladů za předčasné splacení (tedy bez poplatku):

  • kdykoliv mimo období fixace;
  • do 3 měsíců poté, co poskytovatel sdělil novou výši zápůjční úrokové sazby;
  • kdykoliv v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity spotřebitele, na nějž je hypotéka vedena;
  • až jednu čtvrtinu celkové výše hypotéky, vždy během 1 měsíce před výročím uzavření smlouvy.

V ostatních případech si poskytovatel může účtovat poplatky za předčasné splacení, ale pouze do částky, kterou by spotřebitel zaplatil za dobu od předčasného splacení do konce období, pro které je stanovena pevná zápůjční úroková sazba. Výjimkou je jen prodej nemovitosti.

Prodlení se splácením už nebude tak drahé

Poskytovatel si na základě § 122 bude moci v souvislosti s prodlením se splátkami stanovit buď smluvní pokutu do maximální výše 200 000 Kč, nebo poplatek složený ze dvou plateb:

  • úhrady účelně vynaložených nákladů a 
  • úroků z prodlení – ty se stanoví maximálně do zákonem stanoveného limitu. 

Zástavu bude poskytovatel hypotéky moci prodat nejdříve po šesti měsících

… a to od doby oznámení započetí výkonu zástavního práva (§ 123). Toto pravidlo platí i tehdy, když je smlouvě o hypotéce uvedena doba kratší.

Početí zástavního práva po té, co se hypoteční dluh stane v důsledku prodlení spotřebitele splatným. Splatnost se týká jen dlužné částky, nikoliv budoucích úroků. 

Výpočet RPSN je striktně upraven

§133 definuje, že pro účely výpočtu roční procentní sazby nákladů (RPSN) se použijí celkové náklady hypotéky. Náklady na případné nesplácení nebo prodlení nejsou součástí RPSN.

Náklady na ocenění nemovitosti v souvislosti s hypotékou jsou součástí RPSN. 

Náklady na vedení účtu zaznamenávajícího platební transakce a čerpání mohou být součástí RPSN, ale nemusejí. Pokud nejsou součástí RPSN, musejí být uvedeny ve smlouvě o úvěru samostatně. 

V případě hypoték se uvádí pouze RPSN platná pro první období fixace. 

I současná hypotéka se bude řídit novým zákonem

Poskytovatel a spotřebitel se mohou již nyní dohodnout, že hypotéku uzavřou podle nových podmínek. Pokud se tak nedohodnou, nastane přechod na nový zákon až po skončení první fixace současné hypotéky.

Případná prodlení ve starších hypotékách se budou od prvního prosince striktně řídit novým zákonem. 

Co změny přinesou?

Jaký bude výsledný vliv nového zákona na hypoteční trh, to je zatím ve hvězdách. Bankám se jistě zvýší náklady na poskytnutí hypotéky, budou také opatrnější v tom, komu hypotéku schválí. 

Současně s novým zákonem přichází i doporučení ČNB snížit množství hypoték, které pokrývají téměř celou hodnotu budoucí nemovitosti. Banky tedy upřednostní zájemce s trvalým a perspektivním zaměstnáním nebo podnikáním, kteří budou stavbu nemovitosti z určité části spolufinancovat. 

Dalšími faktory, které zamíchají s hypotečním trhem, budou přechod daně z převodu nemovitosti na kupujícího a rostoucí poptávka po nemovitostech. Oba faktory tlačí ceny nemovitostí nahoru, naopak možnosti spotřebitelů dosáhnout na hypotéku na koupi dané nemovitosti jsou těmito faktory tlačeny dolů. Výsledek všech vlivů se ukáže v příštích měsících.

Komentáře