Hypotéka - jedna z možností financování bydlení či investice

Datum publikování: 07.12.2016
Hypotéka - jedna z možností financování bydlení či investice

Jestliže se chystáme koupit, postavit nebo opravit byt či dům, ať už pro naše bydlení, pro budoucí bydlení našich dětí nebo jako investici, kdy budeme nemovitost pronajímat, většinou se musíme rozhodovat o tom, jak budeme vše financovat. Málokdo má hotovost takovou, aby z ní z fleku postavil dům.

Možností financování je několik, nejčastěji se jedná o úvěr ze stavebního spoření nebo právě hypotéku.

Co je vlastně hypotéka?

Řečeno slovy zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru se jedná o spotřebitelský úvěr na bydlení. Zákon v §2 definuje „spotřebitelské úvěry na bydlení“ jako (zjednodušeně řečeno) spotřebitelské úvěry účelově určené k získání, výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti určené k bydlení, vždy zajištěné nemovitou věcí.

Co si s bankou dohodneme, než nám hypotéku poskytne?

Hypoteční úvěr je celkový objem peněz, které banka poskytne svým klientům za předem daných podmínek. Nejdříve však klient musí projít ověřovacím kolečkem, kdy si banka stanovuje, podle svých vlastních pravidel, jeho bonitu – tedy úvěruschopnost a důvěryhodnost.

Pokud je klient označen za bonitního, rozjede se jednání o samotné hypotéce. V ní se stanoví mimo jiné následující: 

Ručení nemovitostí

Každá hypotéka musí být ze zákona zastavena nemovitostí, někdy těch zastavených nemovitostí  musí být i více.

Odhad ceny nemovitosti provádí člověk pracující pro danou banku. Dělá jej tak, aby banka v případě, že klient nebude splácet, následným prodejem jeho nemovitosti opravdu netratila. Navíc výše hypotéky nyní už nesmí pokrývat 100% ceny nemovitosti.

Výše hypotéky jako procento z ceny nemovitosti

Česká národní banka již nedovoluje bankám, aby poskytovaly hypotéky ve výši 100% ceny nemovitosti, na kterou se hypotéka uzavírá. Mezi 80 a 90% ceny nemovitosti by se navíc mělo dostat maximálně okolo dvaceti procent hypoték poskytovaných danou bankou.

Banka tedy sama stanoví, kolik peněz je ochotná klientovi půjčit na danou nemovitost. Klient však musí ručit celou nemovitostí.

Úrokovou míru

Cenou za poskytnutí jakéhokoliv úvěru je úroková míra. Ta stanovuje, jakou částku zaplatí klient ročně (p.a.) bance za to, že mu půjčí své peníze. Přitom se platba úroků vypočítává z dlužné částky (jistiny). Dlužná částka se časem zmenšuje, ale ne konstantně.

Ostatní poplatky

Hypotéka není zatížena pouze úrokovou mírou. Banky si nechají zaplatit za celou službu, tedy za jednání s klientem, za odhad nemovitosti, za vklad zástavy do katastru, za pojištění nemovitosti, za přichystání smlouvy, založení hypotečního účtu a jeho vedení atd. atd. 

Je vhodné se vždy informovat o celkové RPSN a také o tom, kolik bance za půjčenou částku přeplatíme, respektive kolik tedy dohromady zaplatíme za celou hypotéku. Nejsou výjimkou ani sedmdesátiprocentní přeplatky (půjčíme si milion, ale vrátíme milion a sedm set tisíc).

V těchto případech se kalkuluje s užitkem člověka, který si bydlení v nemovitosti užívá mnohem dříve, než by byl schopen na ni sám našetřit. A právě za tento časový předstih klient platí.

HyperpůjčkaHIT
Výše úvěru do 250 000 Kč
malá Hyperpůjčka
Výše úvěru do 4 500 Kč
Čínska půjčkaTop
Výše úvěru do 190 000 Kč

Dobu splácení

Při uzavírání smlouvy o hypotéce se vždy stanovuje doba, na kterou je hypotéka poskytnuta. 

Dobu fixace

Vzhledem k dlouhodobosti půjčky se banky jistí do budoucna. Může se totiž stát, že v budoucnu natolik vzrostou úroky na finančním trhu, že by banky vyplácely na úrocích z vkladů klientům vyšší úroky, než by získaly z hypoték uzavřených, a proto i fixovaných na 30 let. 

Z tohoto důvodu banky většinou stanovují dobu fixace, po kterou je úroková míra z hypotéky stejná. Po skončení doby fixace se úroková míra upraví podle vývoje na trhu a podle obchodní strategie banky. Po skončení fixace je také možnost hypotéku refinancovat.

Čím je doba fixace delší, tím je logicky úroková míra vyšší. Dob fixace může být v hypotéce více. Pro každou z nich budou nastaveny aktuální tržní podmínky.

Možnost mimořádné splátky

Nový zákon o spotřebitelském úvěru nastolil jasná pravidla pro mimořádné splátky, za něž si banka nesmí účtovat poplatky. 

Těmito situacemi jsou mimořádné splátky:

  • kdykoliv mimo období fixace;
  • do 3 měsíců poté, co poskytovatel sdělil novou výši zápůjční úrokové sazby;
  • kdykoliv v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity spotřebitele, na nějž je hypotéka vedena;
  • až jednu čtvrtinu celkové výše hypotéky, vždy během 1 měsíce před výročím uzavření smlouvy.

Pro staré hypotéky (uzavřené před prosincem 2016) bude toto pravidlo platit po skončení současné fixace.

Možnost refinancování

Ta nastává kdykoliv mimo období fixace. V případě refinancování jde o to, že si půjčíme zbytek peněz a úroků, které ještě původní bance dlužíme. Pomocí nich splatíme celou hypotéku, a ta tedy skončí. Máme sice nový dluh u jiné banky (nebo třeba i u stejné banky), ale za výhodnějších podmínek a v celkovém výsledku zaplatíme více.

Podobná je situace při konsolidaci půjček, kdy si více půjček převedeme k jedné bance a díky tomu nám ubydou poplatky za administraci půjček.

Skladbu splátek

Většina hypotečních úvěrů se u nás splácí formou takzvaných anuitních splátek, což jsou neměnné částky, v nichž se časem mění poměr mezi úmorem a úrokem. Úmor je částka, o kterou snížíme náš dluh – splátka dluhu. Úrok je platba za půjčené peníze.

Tedy během doby se v našich neměnných splátkách mění procentní podíl částky, kterou banka použije na umazání dluhu, a částky, kterou bance platíme úroky. Z počátku mohou být splátky nastaveny například tak, že 80% splátky jde na zaplacení úroků a 20% na umazání dluhu. Během doby se procento úmoru zvyšuje. 

Je nutno dodat, že částky se nemění během doby fixace. Po jejím skončení a možné změně úrokové sazby přistupuje každá banka k jiné praxi. 

Teoreticky se tedy, během doby fixace, měsíc po měsíci snižuje základ, ze kterého se úroky vypočítávají. Tady však pozor, banky přistupují k různým opatřením – někdy chtějí zaplatit nejprve velkou část úroků na roky dopředu a pak teprve ubírají z dlužné částky (umořují).

Skladbu svých splátek si vždy zjistěte předem, abyste později nebyli překvapeni.

Komu je hypotéka určena?

Finanční produkt, kterým hypotéka je, je nastaven pro dostatečně bonitní klienty, kteří jsou schopni dlouhodobě včas splácet. 

Nově banka musí pečlivěji zkoumat bonitu svých potenciálních klientů. Přímou odpovědnost nese banka za rozhodnutí o bonitě klienta na tři roky dopředu. Pokud se během tří let od uzavření hypoteční smlouvy ukáže, že ji banka odhadla špatně, je smlouva o hypotéce od počátku neplatná.

Co si před vzetím hypotéky rozmyslet?

Rozmyslet si musíme mnoho věcí. Zejména však naše budoucí možnosti splácet, u koho se pro případ ztráty schopnosti splácet pojistíme, jak velké finanční rezervy si budeme schopni tvořit během doby, co budeme splácet hypotéku, jaká je naše rodinná a majetková situace, její možný vývoj do budoucna a mnoho dalšího. 

Vždy se vyplatí obejít více bank a nechat si vše důkladně vysvětlit. Využít službu nezávislých finančních poradců také přinese jiný pohled na nabídku hypotečních produktů.

Komentáře